Bucureștiul cu bulină roșie: riscurile ascunse ale apartamentelor achiziționate la prețuri mari
Bucureștiul este considerat „mult mai puțin pregătit” pentru un cutremur decât în anul 1977, când un seism de 7,4 pe scara Richter a devastat orașul, distrugând peste 150.000 de apartamente și provocând moartea a 1.500 de oameni. La nivel oficial, există aproximativ 800 de clădiri vulnerabile la cutremur, însă experții estimează că numărul real ar putea fi de zeci de mii. În acest context, apartamente situate în clădiri vulnerabile sunt vândute la prețuri de peste 2.000 de euro pe metru pătrat, fără ca cumpărătorii să fie informați corespunzător despre riscurile pe care le asumă.
În primul articol din această serie, s-a explicat cum se poate verifica dacă un bloc este predispus la prăbușire în cazul unui cutremur. Al doilea articol a fost dedicat analizei motivelor pentru care nu se cunoaște cu exactitate câte clădiri din București sunt vulnerabile.
Un exemplu concret este un apartament de 102 metri pătrați, situat pe strada Armenească, listat pentru închiriere la 1.300 de euro pe lună, într-un bloc construit în 1935, încadrat la clasa Urgență 2. În anunțul imobiliar nu este menționat acest risc. Un alt apartament, cu 2 camere și 44 de metri pătrați, situat în zona Cișmigiu, este vândut cu 105.000 de euro, respectiv 2.300 de euro/metru pătrat, fiind încadrat de asemenea la Urgență 2. În zona Iancului, un alt apartament de 2 camere este listat la 120.000 de euro, adică 2.200 de euro/metru pătrat, blocul fiind încadrat la Urgență 3.
Ce înseamnă clasa „Urgență”?
Agenții imobiliari oferă informații contradictorii despre semnificația clasei de „Urgență”. Un agent susține că acest lucru este important pentru vânzare, dar nu pentru chirie, iar în realitate, există trei categorii de risc seismic – 1, 2 și 3 – și clase de urgență corespunzătoare. O altă agentă a menționat că băncile nu acordă credite pentru clădirile încadrate la Urgență 2.
În 1991, a început prima expertizare a clădirilor din București, dar nu existau clase de risc seismic, ci niveluri de „urgență”. U1 însemna că o clădire trebuie consolidată în următorii doi ani, U2 în cinci ani, iar U3 în zece ani. Clasa de „Urgență” a fost eliminată la sfârșitul anilor ’90, dar multe clădiri au rămas încadrate doar la „U”. Aproape 30 de ani mai târziu, peste 1.500 de clădiri din București rămân încadrate la „U”. Matei Sumbasacu, inginer constructor și fondator al organizației Re:Rise, subliniază că aceste clădiri nu sunt recunoscute oficial.
Vulnerabilitatea clădirilor „U”
Clădirile încadrate la Urgență nu sunt echivalente automat cu o clasă de risc seismic. Este necesară o nouă expertiză pentru a stabili clasa de risc seismic. În urma expertizărilor, s-a stabilit că aproximativ 2.000 de clădiri din București necesitau intervenții urgente. Din 52 de clădiri reexpertizate între 2020 și 2024, doar una a fost încadrată la Risc Seismic 2, restul fiind clasificate la Risc Seismic 1. Sumbasacu afirmă că toate clădirile trecute la clasa de Urgență sunt, de fapt, „foarte vulnerabile” la cutremur.
Un agent imobiliar a menționat că doar trei bănci oferă credite pentru clădirile încadrate la Urgență 2, însă cu condiții suplimentare, precum un avans de până la 50% și o asigurare care să acopere riscul de cutremur. Băncile refuză să acorde credite pentru imobilele încadrate la Risc Seismic I și II, deoarece reabilitarea acestor clădiri nu a fost efectuată la timp.
Context istoric
După cutremurul din 1977, autoritățile române au raportat că aproximativ 2.000 de clădiri necesitau intervenții de urgență. Problema a fost ignorată timp de mulți ani, iar în anii ’90 a început prima expertizare a clădirilor, dar fără clase de risc seismic. În 1996-1997 a fost introdusă noțiunea de clasă de risc seismic, însă foarte puține clădiri au fost reexpertizate ulterior.
În concluzie, majoritatea clădirilor marcate cu „U” sunt, de fapt, clădiri cu risc seismic ridicat, iar cumpărătorii și chiriașii trebuie să fie conștienți de riscurile pe care le asumă atunci când achiziționează sau închiriază apartamente în aceste imobile.
